天河公园板块 小区对比,广州天河公园板块房价

这其实是一个价值千金的好问题。

里面内含更重要的关键点是：怎么判断这小区某套房是否笋价?是否适合入手?要说清楚这个问题，我们必须从根缘开始捋清楚。

一、你知道什么是价格?什么是价值吗?

价格就是房子的出让价，价值就是房子真实价。

低于这个价值的的价格，我们称为笋价;高于这个价值的价格，那就是溢价。

我们很久之前就学懂了这样一条基本原理：一切的商品都是价格围绕价值上下波动。

我们懂得苛责价格是由生产成本决定的这条谬论，自然也明白出现地王两年后房价就要地王价*2这样的论调是如此的苍白无力了。

我们清楚价格取决于供需关系。供给、需求一方面体现的就是这商品的价值，但另一方面“供需”这价值却又受价格的影响。

价格体系的运作，究竟是怎么和价值互相影响的?

如果以全社会所有行业商品来看待，以经济学的严谨性，这结论是必须这样写的：

价格体系是任何一个行业和其他所有行业的联系，各行各业所作的决定，都在互相影响，某行业预期的的升降，决定了此行业商品未来的供给和需求。

换成房子的人话就是：

决定这小区房价的恰恰是周边各小区的联动，以及远近各板块小区变动，彼此互相影响，而某板块预期的升降，决定了这片区房子未来抢手还是不抢手。

再简洁一点就是：

房子到底该卖多少钱，到底值多少钱，是一整片区域和其中区域预期联动的。

能不能再精炼一点?

区域和预期决定了房价未来的梯度。

我们要判断这小区某房子究竟卖多少钱，值多少钱，心里必须有一把区域预期的梯尺。

二、一手房子定价梯尺区别

二手房价这尺子其实是很多元化复杂的，我们要想更简单认识这把尺子，可以拿开发商开刀，一手开发商会给我们简单直白很多的价格梯度。

我们就来看学习学习吧，请看下方楼盘平面图(上北下南)

南部大门是主干道+会所，北部是山林小道，东面马路临近小学和小产权房、支道，西面不远处是医院、次干道。

你们认为，究竟哪一栋是所谓楼王呢?

那当然是6栋了。

6栋东南朝向，高层全视野，而低层绿化园林，又不像5栋饱受球场噪音影响，至于1-4栋外围一带分别医疗、马路噪音、学校噪音。

旁边已经有新房发售，而这盘自称品质比之更硬，那自然就是要贵点了，开发商如何定价呢?

我们忽视开盘先后顺序，假设这就是一盘清空，全部栋全部楼层全部户型晒冷。

必然是6栋>5栋>4栋>3栋≈2栋>1栋了。

我们这里还是需要仔细研究各栋楼层跟小学、小产权房、医院之间的距离，还有主干道、次干道、支道、小道之间的噪音粉尘影响，附加上整个楼层能够看到的景观视野，在整体小区栋数分出个abc等级排列之后，再细分到每一栋不同楼层之间的价格差异。

对于一般用心的楼盘来说，既然敢称得上是品质盘了，那么朝向和户型都是相差无几的。如果你发现一个楼盘，竟然东南西北中都有分布，那这个楼盘必然恶劣，除了花心思用尽每一分容积率，挤出更多一点建筑面积之外，别无其他所图了。除非地段特好，否则这样的楼盘后续也是挺堪忧的。

为了各位更容易直观一点，我们拿刀横截面一切，把所有户型都以同一水平面看待。以一手开发商的营销定价角度来说，撇开朝向和户型，剩下考虑的就是景观、噪音。

因为是品质盘，朝向户型相差无几，那么权重大概如下：

朝向:户型:景观:噪音=1:1:3:5，为什么噪音权重大，因为眼可以选择不看，但是耳不能选择不听。

关于景观，简单来说就是主卧、次卧、客厅、餐厅的窗外景观。

关于噪音，自然也是要看主卧、次卧、客厅、餐厅的现场模拟。

至于朝向，考虑日照通风的时长、包括主卧、次卧、客厅、餐厅。

最后户型，也同样是实用率之外的主卧、次卧、客厅、餐厅尺寸。

全部都是现楼的一手开发商销售时候能够展示出来的优劣点，期楼的话就仅凭幻想了。

这是横切面的情况，那么竖切面我们也是必须要关注的，那就是从1楼到顶楼的价格梯度了。

这里我们只需要记住一个大概的参数：0.5%-0.7%。

每层之间的价差大概就是这个参数之间。对于大概18楼小高层来说，中间楼层是均价，价格竖向居间从1楼到顶楼是一个逐渐升高的过程，除非是顶复，否则一般而言次顶楼最贵，一楼最便宜。而对于高层超过40楼而言，这就是一个先高后低的过程，中高层会最贵，然后往上慢慢降价，一楼始终还是最便宜的。

一般低层如2-5楼参数应用0.5%，中高层应用0.7%，高层又重归0.5%。如果是四楼、十四楼这些忌讳楼层，那就适当在加大一点参数，再便宜点。

为了简单易懂，小高层(红线)和高层(蓝线)价格梯度请看下图：

有时候有些特别的情况，比如某些楼层是厅出阳台，某些楼层是房出阳台，那开发商也是会酌量在每层不同的户型有大概3%-5%的定价差异。

我们只要掌握了开发商的套路，那你自然就可以比较科学地找出开发商定价空隙，因为你知道它便宜的原因，而当你幸运碰到开发商有误判定价的时候，你便可以择机而入，这就是低于价值的新房笋盘价。

什么时候容易出现这样的价格呢?

新房售罄时候留下的一些尾货，开发商已经完全回款，对尾货漠不关心，销售对此只求放手，不求啥价，此时你或者能淘到定价奇笋的货。比如我们王总，就在去年年底，在一片成交均价二万的区域中，逮到了某盘顶楼尾货。

销售问他，你打算出多少钱?王总试探着提出，八千，如何?

我六千五给你!

吓得王总无法反驳，立马下定。可想而知，砍价也是看对手的。

三、二手房子价格梯度识别

终于轮到二手房子了，这不容易么，我们也了解了一手房的定价套路了，照着套用不就行了?

绝对不行。

二手房价格梯度是最最体现本文开头的价格价值内在联系的。

一手梯度价格在二手市场里是最容易分崩离析的，二手要看货(户型)，而货会时过境迁，区域及预期就是最大的变量。

我们当然也可以就二手房子制定一系列的参考数据，比如与同地段的新房价格对比、比如楼龄朝向、比如楼层参数价差、比如学位、比如小区环境、比如物业、比如房子装潢，都可以列出权重，但这些在区域、预期中统统是排在后面的。

判断这个二手楼盘是否笋，价格是否低于价值?

唯一的评估标杆就是：区域发展是否会超预期发展，梯度打乱重来。

另外就是，认识整个大区域的价格梯度，再进而细分到某区域的小梯度。

我们以熟悉的广州为例。

2009年，天河：越秀：荔湾：海珠：白云：黄埔(不含萝岗)：番禺均价梯度约为1.6：1.5：1.1：1.0：0.8：0.7：0.6。

2019年，天河：越秀：荔湾：海珠：白云：黄埔(不含萝岗)：番禺均价梯度变为4.8：4.5：3.3：3.9：3.0：3.3：2.8。

天河：越秀：荔湾：海珠：白云：黄埔(不含萝岗)：番禺涨幅倍数分别是：

3.0：3.0：3.0：3.9：3.7：4.4：4.6

发现什么了吗?

天河越秀十年的时间依然是第一梯队;第二梯队由荔湾、海珠则变成了海珠、荔湾;第三梯队从白云、黄埔、番禺变成了黄埔、白云、番禺。

明显向东、向南的涨幅倍数大于西部、北部。

在老城中海珠的力度不及天河越秀，但是跟原本势均力敌的荔湾已经拉开了差距了。而白云，也明显弱于黄埔、番禺。

城市的发展方向，是赤裸裸刻在房价的脉络上。你要问南沙在哪里?sorry十年前南沙还不是那么有名。

这是广州各区域梯度的变化过程，归纳来说，就是老城依旧有老城的余威，天河越秀始终还是市中心，但梯度已经往东往南倾斜了。

如果我们加上天河越秀的高价房价，大概可以自西向南向东，得到下列的价格梯度图：

所以，若你想知道二手价格的梯度，脑海中必须要保留这张广州区域梯度图。

以上是宏观层面去理解二手房价。

然而问题还没解决，我们还没知道，细化到微观角度，区别到某小区某个具体户型，究竟怎样才算是值得买入的笋价?

抱歉，我没有公式化的解答。

我只能提供中观层面的参考，请各位记住本文答案：

匹配该区域发展预期的价格，并符合价格梯度的，就是笋价。

未来值15万的地方，你如今以7万买入，笋。

未来值15万的地方，你如今以9万买入，不笋。

未来值11万的地方，你如今以5万买入，笋。

未来值8万的地方，你如今以5万买入，不笋。

未来值7万的地方，你如今以3万买入，笋。

未来值4万的地方，你如今以3万买入，不笋。

天河珠城、越秀学位房，就是未来15万的地方，7万进入，可谓笋。

天河公园，就是未来11万的地方，你以5万进入，必须笋。

车陂东圃一带，即为未来8万之地，你以5万进入，不笋。

黄埔番禺一带，即系未来7万之地，你以3万进入，是为笋。

南沙增城一带，只是价值4万之地，你以3万进入，实为填坑。

细分到各个区域，每个楼盘报价皆不相同。部分品质姣好的房子，或者内在学位、轨道有突变潜力的，便可以在此价格范围上添枝加叶。

实在要给个参考指标的话，可以在预期笋价基础上加钱，大概优质学位+15%，次优学位+10%，东南朝向通透+5%，每层楼差+0.7%，楼龄物业环境优秀的+5到8%，梯户比低的+5%，放盘量占总户数比低于2%的+5%，离地铁多站合汇点近的+15%。所以如果全部都很优秀，比如笋价加价50%以上，也是大有可能的。

但对于部分已经触碰到区域顶峰价格之楼盘，你唯一可以选择的就是回避。比如天河公园的天逸，比如增城新塘的凤凰城云顶，更比如南沙湾海景房超三万之选。

四、总结

我这就是真理吗?

当然不是。

你可能会说，我还是不知道我手上碰到的这个楼盘这个户型价格是否真笋。

我只能说抱歉，星佬不能给出一个让各位行之有效去套用的公式标准。

这涉及到一个个性化的问题。

两个相邻楼盘之间，价格从6w到4w的梯级变化，同一楼层间相近户型因为朝向有4w到3w的异同。难道只有便宜的才笋吗，非也，这可能都是笋价。

因为这是独立的个体，只要它们不偏离整体。